東京都武蔵村山市、立川市を拠点とし、ロープアクセスを用いた改修工事、外壁打診調査を行うトリプルワイです。

 

ビルやマンションを長く快適に使っていくには、一定の周期でメンテナンスを行うことが大切です。

ですが、一定の周期とは何を基準に決めるのでしょうか？

今回は「大規模修繕を行うタイミング」についてお話を進めていこうと思います。

 

なぜ大規模修繕が必要か

建物は単純に年月が経つことで人間と同じく不具合が生じますが、それ以外にも資産としての価値や美観などを維持することが大切です。

 

修繕を怠ると、

 

・屋根の塗装や防水処理の劣化で雨漏りのリスクが高まる

 

・給排水管に亀裂や詰まりが生じ、水漏れや逆流のリスクが高まる

 

・手すりなどがさびたり、腐食してしまい崩壊してしまう

 

・外壁のひび割れやタイルが浮いてしまい、漏水や美観の低下の恐れがある

 

など、外から見える部分だけではなく、内側の排水管などにも深刻な劣化が考えられます。

 

大規模修繕はいつ行う？適切なタイミングとは？

実は、大規模修繕を行うにあたって明確な決まりは存在しません。

ただ、長く月日が経ち、外気にさらされているような外壁に異常が現れたり、タイルが浮いてしまったら、修繕を行うタイミングと考えて良いです。

 

例えば、ビルの高所などでは強風時や台風が発生した際にタイルが落下してしまい、大きな事故につながることも大いにあり得ます。

 

どのくらいタイルが浮いたら大規模修繕するべきなのか？という明確な決まりもありませんが、少しでもタイルが浮いていれば早急に対処が必要だと思ってください。

 

大規模修繕を行う頻度や周期は？

厳密な周期はないものの、国土交通省ではマンションが建てられてから12年を目安に大規模修繕を行うべきだと推奨しています。業者にもよりますが、おおよそ10年に1度は定期点検を行うことが1つの目安となっています。

 

主に、1回目の大規模修繕では外壁やタイルを中心に行うことが多いです。

 

そうして、築20年以降に行われる2回目の大規模修繕は、1回目の工事よりも広範囲にわたって行うことが多なります。

 

やがて、築30年以上経過した頃に行う3回目の工事では、建物のほとんどを対象とした大規模修繕工事を行うことが一般的です。同時に30年も経つと、時代や環境に対する考え方や流行りも大きく変化します。その時代に合わせた設備や、省エネ化、部材の更新、耐震補強などの工事が付随して行われることも多いです。

 

このように、ある程度計画的に大規模修繕を進めておかないと、蓄積した劣化に伴い、余計な費用がかかってしまう恐れも。

 

大規模修繕の進め方は？

大規模修繕は非常に予算がかかります。

 

マンションの規模によって予算も大きく変わってきますが、目安として１戸あたり、『80万〜120万円ほど』のイメージを持っておくと良いでしょう。

 

ですので、仮に6階建てで30戸だと、2400万円〜3600万円ほどの費用が目安です。

 

費用が足りない場合は？

大規模修繕を行うにあたって十分な修繕積立金があるとは限りません。

一般的には多くのマンションで費用が足りないケースが現実です。

 

足りない場合は、

 

・大規模修繕の工事時期を遅らせてもらう

 

・大規模修繕の工事内容を見直してもらう

 

・大規模修繕の工事費用の削減に努める

 

・一時金を徴収する

 

・銀行から借入を行う

 

などと工夫をする必要があります。

 

足場をかけるかどうかが大きなポイント

費用のお話にも通ずるポイントですが、大規模修繕を行う際に、足場をかけるかどうかが、大きなポイントです。

 

足場をかけるかどうかで工事期間中の外観が大きく変わり、施工の期間なども関わってきます。

 

一度の大規模修繕で施工を複数回に分けて行う際は、期間中はずっと足場がかかり続けることになります。外観のイメージが良くないことに加え、住民たちにとっては自分たちの住んでいるマンションであまり長い間工事が行われているのもプライバシーの観点からストレスになります。

 

1度に全てを施行することが難しい場合は、足場をかけずにロープアクセスにより複数回に分けて修繕していく方法があります。

 

トリプルワイの無足場工法

無足場工法とは、その名の通り足場を設置しないで工事を行うことを指します。ビルの屋上に吊元となる機具を設置し、そこからロープでブランコやゴンドラを吊り下げ、その上に作業員が搭乗して工事を行います。

 

無足場工法のメリットとして

 

・短い工期

 

・防犯対策

 

・コスト削減

 

などが挙げられます。

 

【短い工期】

足場の設置や解体する手間がなくなるので、その時間分短縮が可能になります。ただ、何も設置しないというわけではないので、かかる時間が0になることはありませんが、一般的な足場の設置や解体に比べれば、大幅にかかる時間は短縮できます。

 

【防犯対策】

足場があることで、泥棒の侵入経路となることがあります。修繕工事の規模が大きい場所では、防犯のための張り紙やフェンスの設置、さらには防犯ブザーの設置までするところもありますが、作業する人が通るスペースは必要なため、絶対に安全とは言い切れません。

そのため足場がない方が防犯面で安心できます。

 

【コスト削減】

足場がない分、現場の規模が大きくなればなるほど足場代の節約につながります。

例えば、4面あるマンションでしたら、1面ずつ進めていくことが可能です。そうなると長期的に施工を進めることが可能で、1度に多くの費用を支払う必要はなく、分割での支払いが可能になります。

 

限られた修繕費を節約する方法としては、有効な選択肢の1つです。

 

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弊社「トリプルワイ」は、足場代のかからないロープアクセス を得意とし、ビルやマンションなど様々な高層建築物に対し打診調査を行ってきた実績を持ちます。

 

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