東京都でロープアクセスを用いた改修工事、外壁打診調査を行う(株)triple‐ｙです。
弊社は主にビルやマンション、商業オフィスビルななどの高層建築物に対し年間450現場「外壁タイル打診調査」を行っております。

本日は外壁タイル打診調査の概要から、手法紹介、費用相場までご紹介していきます。

 

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そもそも外壁タイル打診調査とは？

まず外壁タイル打診調査の概要をご説明させていただきます。

外壁タイル打診調査とは文字通り、外壁を調査用の「打診棒」で叩いた時の反響音から、劣化の具合を確認する調査です。

 

外壁が建物の1階や2階であれば目視することで劣化を確認出来ますが、対象が高層建築物である場合は特別な技術・道具が必要になってきます。

 

詳しくは後述しますが高所で調査をするにあたっては弊社の得意とするロープアクセスの他、足場を組み立てる、ドローンを活用する方法なども存在します。

 

ご依頼されるキッカケは？

弊社にお持ちよせ頂く外壁打診調査のご依頼のキッカケは大きく2つに分けることが出来ます。

 

ひとつは定期的な点検を必要とされている場合。 集合住宅などの「特殊建築物」は建築基準法第12条によって2〜3年毎の「部分打診調査」、10年毎の「全面打診調査」が義務付けられているからです。

 

もうひとつは建築物に対してリフォームが検討されている場合です。 主に工務店さんから発注を受けることがほとんどですが間に建築コンサルの方が入り、施工不良の疑いがある物件に対し「法定調査」を行うケースもあります。

 

外壁打診調査の仕事は調査の正確性はもちろんのこと、依頼主に提出する報告書のクオリティにも真価が問われます。

 

それは同伴して一緒に劣化の具合を確認することが出来ないからです。 特にリフォームの場合であれば、工事の施主や建物のオーナーが報告書からでも上空の外壁の状態を把握できることが重要です。 経年劣化の箇所をしっかりと複数枚の写真に収め、あらゆる角度から状態を正確に報告することが外壁打診調査の肝でもあります。

 

マンションオーナーは押さえておきたい、12条点検ってなに？

建築基準法の12条には建築物の定期点検と報告について規定されています。特定建築物の所有者もしくは管理者に対して点検義務が課されています。
建築基準法の施行は昭和25年ですが、度々改正されており、外壁調査についての大きな改正が行われたのが平成20年です。

平成１８年６月　東京都内の公共賃貸住宅のエレベータ ーにおける死亡事故
平成１９年４月　東京都内の複合ビル のエレベーターにおける発煙事故
平成１９年６月　東京都内の雑居ビルにおける広告板落下事故等

 国土交通省は、これらの事故を例示し、「建築物や昇降機などの安全性の確保にとって重要な 日常の維持保全や定期報告が適切に行われていなかったこと」が事故の一因であるとしていることから、外壁調査を課したと考えられます。

この建築基準法12条の点検において対象となる特定建築物は、政令の他、自治体によって規定されています。東京都では東京都都市整備局が規定を解説しています。
ここでは、マンションなどの共同住宅については、５階以上、床面積1,000平方メートル以上の場合には３年ごとの建築物の検査報告が必要であるとしています（東京都都市整備局「定期調査・調査報告制度について」）。その他、消防設備などの建築物に付帯するものについても調査報告制度がありますので、詳しくは東京都都市整備局のページを参照してください。

剥落を防止するタイル調査の重要性

現在、多くのマンションでタイルが貼られています。かつて、外壁のタイルはメンテナンスフリーと謳われていたこともあります。しかしながら、近年では全国で年間数件のタイル剥落事故が起こっています。国土交通省の報告では、

平成３０年４月　大阪府　事務所４階の外壁タイルが剥落し、歩道に落下
平成３１年４月　熊本県　マンション11階の外壁タイルが走行中の乗用車の窓ガラ スに落下
令和元年７月　東京都　外壁タイルの一部が高さ約４ｍから長さ 約２０ｍに渡り道路へ崩落、負傷者１名

などが挙げられ、負傷者が出ているケースもあります。
外壁タイルは建築基準法12条の対象であるため、そもそも調査点検を定期的に行わなければなりません。「手の届く範囲を打診し、異常があれば全面打診等により調査」する規定があり、「竣工、外壁改修等から10年を経てから最初の調査の際に全面打診等により調査」する規定があります。つまり、10年経てば全面打診調査を行わなければなりません。
法令に定められているからという理由だけでなく、剥落事故を防ぐためにも、定期的にタイル調査は行っておいたほうがよいでしょう。

タイルが劣化する原因

外壁タイルの劣化は主に剥離、浮きというカタチであらわれます。外壁タイルが劣化するのには、大きくふたつ理由があります。
まずは、経年劣化。
いくら丈夫で長持ちするとはいえ、外壁タイルも経年劣化はします。
劣化率は年に１％未満であると言われていますが、１０年経てば数％は劣化することになります。外壁タイルはいずれは剥がれ落ちてしまうということです。
そして、施工不良も劣化する大きな原因となります。本来は起こってはならない施工不良ですが、予算や納期の関係で接着に問題が生じることも起こりえます。
また浮きや剥離だけでなく、外気にさらされているため、紫外線や水の影響で劣化することもあります。

外壁タイル打診調査に最適なロープアクセスとは？

建物の外壁をメンテナンスしたり、調査したりする場合、仮設足場を設置して作業を行うこともできますが、ロープアクセス工法を使うこともできます。
外壁タイル調査にはロープアクセスが最適です。
ロープアクセスは、仮設足場を設置しません。建物の屋上などに特殊なロープを設置し、作業員がそのロープに吊り下げられて作業を行う工法です。
海外で始められた工法で、日本に入ってきてからは数十年経っています。
２０１６年には、厚生労働省の労働安全衛生規則にもロープアクセスについて記載され、認知度は高まっています。

ロープアクセスによる外壁タイル打診調査はどのように進められる？

外壁タイル打診調査の進め方を大きく2つの工程からご説明します。

 

■お見積もりを出すまで

調査のご依頼を頂いたら弊社のスタッフが現地に赴き、現地調査を開始します。 ここでいう現地調査とは本番の外壁打診調査を安全に行うための調査、準備段階にあたります。 現地調査では対象箇所に向かうため「ロープをどのように張るか……」と言った調査計画や調査にあたる人数、お見積書までを算出します。

 

■調査当日

計画の通り、建物に垂らされたロープを伝って調査員が入念な調査をいたします。原則調査には2名以上のスタッフが調査に当たります。

確認できる経年劣化はタイルのひび割れやコーキングのひび割れ、タイルの”浮き”などを確認することができます。

 

外壁打診調査 費用感は？

外壁打診調査に用いられる「ロープアクセス」の足場工方はまだ歴史が浅く、対象の建築物の大きさや面積にもよっても料金が異なるので、費用感がイマイチ掴みづらいと思います。

そこで、今度は他の調査方法と比較しながら費用感をお伝えしていきます。

 

ロープアクセスでの外壁打診調査は

・ 簡易的なもので ㎡300円～

・詳細な報告書を作成する場合 ㎡700円～ になります。

最近では、ドローンを使用、外壁調査に赤外線を用いることもございます。ドローンを用いた場合に費用は

・㎡400円～

仮設足場を設置しての外壁打診調査
1500〜2,000円/㎡

足場を設置しての外壁打診調査は群を抜いてコストがかかることがわかります。
ドローンについては費用はロープアクセスとほぼ同等ですが、天候や気温によって調査にバラ付きがあり、精度に難があります。赤外線外壁調査ではタイルに起こる全ての劣化を確認できないこともデメリットでしょう。

コストメリットが大きいロープアクセスを用いる外壁打診調査も全ての現場で行えるわけではないので注意が必要です。現場によっては、調査員が地面に降りれる場所が確保できない場合もございますし、また、隣との敷地との間が狭すぎるなど、調査が行えない建物もあるのです。

特に東京は建物が密集していることも多いので、そこは現場によってケースバイケースです。調査をご希望される場合は、まずご連絡をいただいてから、一緒に現地を調査することが一番早いです。

 

トリプルワイの外壁調査・補修工事の費用一覧

調査・工事名	費用
打診調査	㎡400円～（報告書込）
塗装工事	㎡2200円~
防水工事	ウレタン防水5000円~（工種）
タイル補修	張替え1000円～
コンクリート爆裂補修	100×100程度2800円（大きさによる）
シーリング工事	600円～
タイル貼り替え	1000円～
エポキシ樹脂注入	1穴330円
ハト避けネット	㎡3000円～
ハト避けピン設置	ｍ2500円～
袖看板設置・袖看板撤去	大きさによって変動するためご相談ください
漏水補修	50000円～

 

東京都の外壁タイル調査実績一覧

以下は、トリプルワイが外壁タイル調査を行った東京都のビル・マンション一覧です。
その他数多くの外壁タイル調査実績がございます。
外壁タイル調査以外にも、仮設足場設置・外壁タイル補修・防水工事など幅広い工事に対応できますので是非ご相談ください。

 

物件名	住所
HF浅草橋レジデンス	東京都台東区柳橋2丁目19−7
ＨＦ武蔵小山レジデンス	東京都品川区小山4-8-6
白梅学園	東京都小平市小川町一丁目
花こう第１ビル	東京都大田区東矢口2丁目18−7
グリーンフォレスト板橋	東東京都板橋区本町10-21京都板橋区本町10-21
韓国大使館	東京都港区南麻布1丁目2−5
Y・Mビル	東京都大田区東六郷3丁目23−9
HF千駄木レジデンス	文京区千駄木2-6-6
ﾁｪｯｸｲﾝ新橋本館	東京都港区新橋2丁目15-17
愛国学園	東京都江戸川区西小岩5-7-1
インカビル	東京都台東区花川戸2丁目3−11
エイトハイツ	東京都江東区木場3丁目6−18
萩中集会所	東京都大田区萩中三丁目25番8号
ワコーレよみうりランド	東京都稲城市矢野口1707−5

 

お客様に寄り添った外壁打診調査のご提案をさせていただきます。

本日はロープアクセスを用いた外壁打診調査の概要から費用感までをお伝えして来ました。

 

上で大まかに『㎡300円～ 』 とお伝えしましたが、複数物件のご依頼の場合、規模やご要望などを鑑みた上でお値段はご相談、安い金額を提示できることもございます。

高層建造物の外壁は普段目にしない分、あまり気を回す機会は多いものではありません。しかし、劣化した外壁のタイルが剥落（剥離、落下）してしまい、たまたま通行人を傷つけてしまったら……後の祭りです。

先にも申しました通り、定期的なメンテナンス調査を行うことは建物オーナー様の義務でもあります。

 

どこかのタイミングで調査をしなければならないのであれば、実績を持つ弊社にお任せしていただけないでしょうか。

外壁タイル打診調査に限らず、外壁修繕、高所作業など、どんなことでも （株）triple-y にお話しをお持ちよせください。

どの会社よりもお客様目線にたち、プロの経験から最善策をご提案させていただきます。